東急不動産ホールディングス（3289）

一株当たり配当金

増配率 14.9%　13年減配なし

何の会社？

東急グループの不動産事業を統括する持株会社（2013年設立）。傘下に東急不動産・東急コミュニティー・東急住宅リースなどグループ各社を持つ
都市開発・商業施設・ホテル・住宅分譲・ウェルネス・不動産仲介と幅広い事業領域を持ち、多角的な収益構造が特徴
東京・渋谷エリアを中心に「渋谷ヒカリエ」「東急プラザ表参道原宿」など知名度の高い商業複合施設を複数運営
マンション・戸建て（東急ドエル）、リゾート・ゴルフ場、フィットネスクラブ（東急スポーツシステム）なども展開。グループ全体で幅広い生活インフラを支える
FY2026（2026年3月期）実績で売上高1兆2,461億円・営業利益1,669億円（前期比+18.6%）。FY2027は売上高1兆4,000億円・営業利益1,900億円を見込む

景気敏感株

魅力ポイント

連続増配5年・配当金3倍近くに急増。FY2022以降、毎年増配を継続（17→23.5→31→36.5→48円）。FY2027予想は50円で、5年で配当金が約2.9倍に拡大。増配のスピードが加速している
業績の加速と過去最高更新。営業利益はFY2024〜FY2026の3期連続で過去最高更新。FY2026実績1,669億円（+18.6%増益）、FY2027予想1,900億円（+13.9%）とさらなる成長が続く見通し
PERが割安圏。FY2027会社予想ベースのPERは約9.2倍。大手不動産業の平均（15倍前後）を大きく下回る水準。ROEも10%超に改善してきており、PBR1.03倍も含め相対的な割安感がある
渋谷再開発の継続的な恩恵。東急グループが主導する渋谷駅周辺の大規模再開発は現在進行形。長期的な資産価値の向上・賃料収入の底上げが期待できる好立地ポートフォリオを保有

株価

現在株価

1,296円

時価総額

9,329億円

株価はFY2025（2025年3月期）末頃に約1,000円前後で推移していたが、FY2026の好業績・大幅増配（36.5円→48円）を受けて上昇。2026年6月時点では約1,296円（IRBank参照）。PERは依然9倍台と低水準を維持しており、業績改善が株価に十分に織り込まれていない可能性もある。

EPS（1株当たり純利益）・配当性向

EPSはFY2021（コロナ禍の工事遅延・不動産市況悪化）に30.13円まで落ち込んだが、その後急速に回復・拡大。FY2026実績は135.45円と5年で約4.5倍に増加。FY2027予想140.02円でさらに増益見通し。EPS成長の加速が増配のドライブになっており、配当性向は現在35%台と保守的で、増配余地はまだある。

売上高・営業利益率

ROE（自己資本利益率）

売上高はFY2021に一時減収したが（コロナ影響）、FY2022以降は右肩上がりで拡大。FY2026実績は1兆2,461億円（前期比+8.3%）で過去最高更新。FY2027予想は1兆4,000億円（+12.4%増）とさらに加速。営業利益率はFY2023の11%台から年々改善が続き、FY2026実績で13.4%まで上昇。収益性の改善傾向が鮮明。

配当利回り推移

予想PER

9.24倍

過去10年平均: 13倍 / 類似企業PER: 15倍

PBR

1.03倍

自己資本比率

26.3%

営業CF黒字

10年で9年（FY2020のみマイナス）

連続増配

5年

配当利回りはFY2027会社予想ベースで3.86%（50円÷1,296円）。過去10年平均利回り2.59%を大きく上回る水準。PERは約9.2倍と割安圏。ただし、配当利回りが高い背景には自己資本比率26%という財務上のリスクプレミアムも一定程度含まれている。金利環境が安定し業績成長が続くなら、配当性向35%台の余裕から増配継続への期待は高い。個人的には注目している銘柄。

気になるポイント

財務レバレッジの高さ。自己資本比率は約26%と、一般的なスクリーニング基準（50%以上）を大きく下回る。長期借入金1.2兆円超の有利子負債を抱えており、金利上昇局面でのコスト増が利益を圧迫するリスクがある
金利上昇リスク。日銀の金融正常化が進む局面では、借入コストの上昇が財務負担を増やす。ROEはようやく10%超に達してきたところで、高金利環境が続けば改善ペースが鈍化する恐れもある
不動産市況への依存。オフィス・商業施設の空室率・賃料水準、マンション販売が景気に左右される。FY2021（コロナ禍）のようにEPSが30.13円まで落ち込んだケースもあり、景気後退時の下振れリスクには注意が必要